Cercador d'articles

Contacta amb nosaltres

Email Asociación Las AfuerasAquesta adreça de correu-e està protegida dels robots de spam.Necessites Javascript habilitat per veure-la.

Diumenge, 28 abril 2024

Asociación Cultural Las Afueras
Email Asociación Las Afueras
info@lasafueras.info


Un miler d'inquilines omplen els carrers de Sitges pel dret a l'habitatge

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

El Sindicat de Llogateres amb el suport d'unes seixanta organitzacions han impulsat una manifestació en defensa d'un nou model l'habitatge públic i per una regulació dels lloguers efectiva

https://youtu.be/5pCymHicI3k clica aquí si vols escoltar els parlaments de les representants de les organitzacions convocants.

La manifestació pel dret a l'habitatge i en defensa d'un habitatge públic ha reunit un miler de persones l'endemà a l'anunci del pacte per una nova llei estatal d'habitatge. El portaveu del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonès, ha denunciat que aquesta és una llei farsa, que no servirà per a baixar els preus de lloguer. Vies com el lloguer de temporada serviran per a esquivar la regulació i continuar especulant. Ha insistit que “els partits no han de tenir pressa per a penjar-se la medalla aprovant una regulació que sabem que no funcionarà”.

La manifestació ha començat a les 12h enfront de l'Estació de Renfe de Sitges i, després de recórrer els carrers del municipi, ha acabat amb parlaments de representants de les organitzacions convocants i de les veïnes de La Caixa en el Hort de Ca Falç. La convocatòria s'impulsa des de la campanya #DestapemLaCaixa, on participen centenars d'inquilines d'una quinzena de promocions d'habitatge protegit de La Caixa repartides per diferents municipis de Catalunya.

La campanya Destapem La Caixa es va presentar el passat 1 de març i neix del malestar de les inquilines, els qui denuncien mala gestió, expulsions i no renovacions de contracte, pujades de preu injustificades i falta total del manteniment dels habitatges i les finques en general. Aquests són els trets comuns en pràcticament les 34 promocions d'habitatge protegit construïdes entre l'any 2002 i el 2012 per l'Obra Social La Caixa i amb més de 25 milions d'euros de subvencions públiques, en molts casos, sobre sòl públic i que ja estan amortitzades per les rendes mensuals de les inquilines.

Des de llavors, el Sindicat de Llogateres està impulsant mocions als ajuntaments dels municipis amb promocions d'habitatge protegit de La Caixa afectades per les pràctiques especulatives. Fins al moment s'han aprovat a Sitges, Vila-seca i Vilanova i la Geltrú. Les mocions assenyalen l'actitud especuladora de La Caixa amb les inquilines d'habitatge protegit i insten als consistoris a interferir i pressionar l'entitat per a parar les expulsions i l'assetjament cap a les inquilines i garantir la funció social dels habitatges. A més, es va impulsar la creació de la comissió de recerca sobre habitatge públic i fons d'inversió en el Parlament de Catalunya.

Un nou model d'habitatge públic i una regulació de lloguers efectiva a la LeyVivienda: les claus per a garantir el dret a l'habitatge.

L'1 de març, des del Sindicat de Llogateres i la campanya Destapem La Caixa presentem l'informe «Habitatge de Desprotecció Oficial: el cas de La Caixa», i denunciem el model fallit d'habitatge protegit a Catalunya.

Desgraciadament, aquest cas no és una excepció, és la conseqüència d'un model de promoció d'habitatge protegit dissenyat per a facilitar el lucre de les promotores privades a través del finançament públic i que no prioritza en cap cas l'objectiu de consolidar un parc d'habitatge públic al servei de la societat. Per això, una de les exigències de la manifestació és canviar el model d'habitatge públic perquè sigui de lloguer i públic a perpetuïtat i protegeixi el dret de les inquilines.

I després de l'anunci del pacte de Llei d'Habitatge anunciat per PSOE, ERC, EH BILDU i UP ahir, en la manifestació també s'ha exigit explícitament als partits que corregeixin les escletxes d'aquesta llei que farien que la regulació de lloguers fos totalment ineficient.

 

Cas d’estudi: Obra Social La Caixa

A partir d’aquesta aproximació general, podem endinsar-nos en un cas concret de promotor privat d’HPO amb ànim de lucre: l’Obra Social La Caixa. A través d’una anàlisi quantitativa de diferents variables (subvencions, cost de construcció, rendes percebudes…) es pot simular un balanç de comptes de tres promocions d’HPO: Salou-Emprius, Cornellà-Can Millars i Sitges-Plana Este.

L’entramat empresarial

Per entendre el funcionament de la promoció i gestió dels HPO d’aquest banc, cal desglossar en primer lloc quina de les seves filials s’encarrega de cada part del procediment: 

  • Emissora del préstec: Caixa d’estalvis i pensions de Barcelona “La Caixa”
  • Promotora de la construcció: Foment Immobiliari Assequible
  • Propietària de la promoció (cobradora de rendes): Inmocriteria Arrendamiento I, II i III 

Originalment l’empresa cobradora de rendes tenia el nom d’Arrendament Immobiliari Assequible, però les seves propietats s’han transferit a les tres empreses vinculades a Inmocriteria mencionades. Les empreses constructores no presentaven vinculació jurídica amb La Caixa. Algunes promocions vinculades a l’Obra Social de LA CAixa no eren HPO. En aquests casos, l’empresa propietària era Building Center S.A.U., que no s’inclou en el present informe.

La següent infografia reflecteix com es relaciona aquest entramat amb les diferents tranferències de recursos públics pròpies de l’HPO de promoció privada. A continuació, desglossem com s’han concretat aquestes transferències:

Les subvencions a l’Obra Social

Segons dades de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC), l’Obra Social La Caixa ha rebut en concepte de subvencions a la seva empresa Foment Immobiliari Assequible, amb CIF A63346290, les següents quanties:

Les dades corresponents al RD 1/2002 corresponen únicament a la promoció de Vic. El total podria ser superior, però no es poden obtenir de forma agregada perquè la documentació no està agregada. 

Els beneficis fiscals

S’ha pogut constatar l’existència de beneficis fiscals de caràcter municipal en almenys dues de les tres promocions analitzades. Malgrat no s’ha pogut desgranar les quanties exactes, sí que es pot deduir la quota i el concepte dels mateixos:

  • Sitges: Bonificació del 50% de la quota íntegra de  l’IBI a la propietat d’HPO durant els sis anys posteriors a la qualificació.
  • Cornellà: Bonificació del 50% per HPO + 10% en cas d’instal·lació de sistemes d’aprofitament tèrmic.

Segons es pot comprovar en diversos contractes de lloguer de persones que viuen en aquestes promocions, l’empresa cobradora de rendes afegia un complement al preu de l’arrendament en concepte d’IBI des del primer any de lloguer, que no quedava en cap cas bonificat. Així doncs, les bonificacions van augmentar el marge de benfici de l’Obra Social La Caixa. 

Els costos de construcció i adquisició del sòl

Els costos de construcció per a l’empresa promotora, és a dir, el pressupost màxim de les constructores d’HPO, està fixat públicament. Els seu cost depén de l’anomenat Preu Bàsic fixat pel Ministeri de Foment per a cada Pla d’Habitatge, la quantitat de m2 totals i una sèrie de coeficients que depenen dels Decrets. Un exemple de coeficient que fa variar el preu és l’ubicació de la promoció.

En el cas de promocions de protecció oficial desenvolupades sobre sòl públic, els terrenys han estat transferits del municipi a l’Obra Social La Caixa. Aquesta operació es consolida a través d’un Conveni municipal entre ajuntament i les empreses vinculades a l’Obra Social La Caixa. Entre d’altres qüestions, en el document que formalitza el conveni s’especifica les condicions de transmissió del sòl i, per tant, el preu al que La Caixa compra el sòl públic. Malauradament és un document difícil d’aconseguir i només en tenim l’exemplar per dues promocions: Salou i Sitges. 

Indirectament es pot deduir de forma aproximada el preu del sòl a partir del valor del préstec i els costos de construcció seguint la següent fórmula del cadastre:

Preu del sòl = 0.87 * (Préstec – 1,15 *  Costos de construcció)

Les rendes cobrades

El preu regulat màxim al que es pot llogar un habitatge HPO es regula als decrets que desenvolupen a cada Pla d’Habitatge. En termes generals depèn d’un percentatge del preu de venda regulat i una sèrie de coeficients, com per exemple, l’úbicació de l’habitatge, així com del temps que dura la protecció. També es regula el preu dels trasters i garatges associats a cada pis, les condicions d’actualització del preu, si es poden cobrar altres conceptes i quin és el preu en la fase concertada (si existeix).

Com s’ha dit anteriorment, el preu de partida de l’habitatge s’estableix en l’expedient de qualificació. Actualment coneixem el preu de partida de 35 promocions de l’Obra Social La Caixa. El següent valor expressa les rendes pagades per totes les llogateres d’aquests habitatges en 10 anys, que és el termini més habitual de durada de l’HPO.

El valor anterior és aproximat, ja que caldria fer les següents consideracions:

Reduirien la quantia total:

  • L’índex d’ocupació dels pisos i de pagament efectiu no és del 100%.
  • En casos particulars La Caixa oferia descomptes/subvencions a les llogateres que no tenim confirmat que fossin compensats amb subvencions públiques.

Augmentarien la quantia total:

  • Totes les promocions han estat llogades per més de 10 anys.
  • La majoria de promocions estan en la fase concertada que permet un 15% d’augment respecte el preu inicial (segona fase d la protecció per les promocions 2005-2008 i 2009-2012).
  • Les llogateres paguen IBI des del començament de la promoció, tot i que com hem vist La Caixa hauria pogut beneficiar-se de desgravacions.
  • Les llogateres paguen despeses comunes fixades per contracte i en els darrers anys es giren rebuts extres.
  • Les llogateres paguen segur d’impagament.
  • Les llogateres paguen fiança i 2 o 3 garanties addicionals en funció de l’any d’elaboració del contracte. Les condicions de devolució de la fiança i les garanties estan redactades per dificultar la seva recuperació per part de la llogatera.
  • No es té en compte l’actualització anual per IPC.

El preu de venda

Quan s’acaba l’etapa de protecció completa d’una promoció HPO destinada al lloguer, els pisos es poden vendre. És el cas de promocions com Salou, Vendrell, Reus, Tarragona o Vic. La negativa de La Caixa a vendre aquests pisos a les llogateres i la pràctica de mantenir-los buits fa pensar en una operació de venda en pack que no està confirmada per l’entitat.

Els pisos s’han de vendre a un preu regulat. El càlcul d’aquest preu, similar a com succeeix amb el pressupost de construcció, depèn del Preu Bàsic multiplicat per uns coeficients o quanties i la quantitat de m2 del pis.

Els préstecs

A canvi de contractar préstecs per part de la promotora (La Caixa) a l’entitat financera (La Caixa), aquesta darrere rep un subsidi directe. Segons el Pla d’Habitatge (any del Reial-Decret i Decret), la durada de la protecció i l’any de retorn del prèstec s’estableix un mínim i màxim del subsidi. Aquesta quantia  del subsidi oscil·la entre els 177€ i els 295€ anuals (màxims i mínims de subvenció) per cada 10.000€ de préstec.

L’euríbor és el tipus d’interès al qual els bancs es presten entre ells i és un preu de referència per als préstecs de tot tipus. L’euríbor a 12 mesos és el tipus d’interès que un banc pagaria a un altre per un préstec a un any vista. És molt important perquè es pren com a referència per a bona part del deute privat, per exemple: per a fixar els tipus d’interès de les hipoteques.

Des de començaments de l’any 2009, l’euríbor a 12 mesos va estar per sota del que representaven, en percentatge, els subsidis als préstecs convinguts. Així, al febrer d’aquell any, l’euríbor se situava en 2,13, i al desembre era d’1,24, mentre el subsidi als préstecs convinguts establert pel RD 2008 era del 2,5%. En anys posteriors, l’euríbor va descendir encara més.

Això vol dir que els subsidis cobrien més que de sobra el cost per a La Caixa de finançar-se en el mercat interbancari (de demanar préstecs a altres bancs). En lloc d’ajudar a finançar part del cost, el que havia de ser un ajut públic per estimular els préstecs per a HPO superava sobradament els costos financers.

Això implica també que aquests préstecs de La Caixa a una empresa de la seva propietat, podien ser més rendibles que les hipoteques concedides a partir del 2009, gràcies només al subsidi públic rebut. 

Desconeixem les regles d’amortització del préstec, és a dir, si anualment La Caixa ha rebut com a subsidi sempre la mateixa quantia (tipus d’amortització constant) fixada  pels decrets o, en canvi, aquest subsidi decreix a mesura que es paga el préstec. En les dades que oferim en els casos particulars hem utilitzat la segona hipòtesi per tal d’obtenir el valor menys favorable a La Caixa (infraestimació).

Per tal de desenvolupar el càlcul, hem utilitzat un simulador de retorn de préstec hipotecari com el que es pot trobar en qualsevol navegador d’internet.

Balanços de comptes

Un cop desglossat el funcionament i finançament de les promocions HPO estem preparades per elaborar un balanç de comptes que permeti estimar els beneficis de La Caixa promocionant habitatge públic. La metodologia dels balanços exposats es segueix d’agrupar els diferents conceptes que hem anat presentant en despeses i ingressos. No s’inclouen els impostos pagats per La Caixa per les rendes de lloguer cobrades.

Fins al dia d’avui, aquest estudi s’ha pogut completar per les tres promocions que més informació hem acumulat: Salou-Emprius, Sitges-Plana Est i Cornellà-Can Miralls. Per a cada promoció s’ofereixen les dades concretes. Es pot observar com en els primers 10 anys de vida de la promoció, la inversió de La Caixaestà completament amortitzada per Salou i Cornellà i en més d’un 90% en el cas de Sitges . En darrer lloc s’extrapola el benefici net en funció del que inferim de la gestió de La Caixa (que no deixa de ser una hpòtesis): venda en pack per la promoció de Salou i continuar llogant per les promocions de Sitges i Cornellà per deu anys més. Aquests ingressos no han estat realitzats encara.

L’anotació “confirmat per AHC” significa que l’Agència de l’Habitatge de Catalunya ha confirmat les quanties del préstec, el fet que ha estat subvencionat i la quantia de les subvencions.

Salou-Emprius. Regulat per RD 801/2005 i Decret 255/2008

Cornellà-Can Millars RD 2066/2008 Decret 13/2010

 

Sitges-Plana Este RD 801/2005 Decret 255/2008.

Conclusions

La Caixa ha rebut ajudes milionàries provinents de diferents escales d’administració per a la construcció d’un parc d’HPO de lloguer, en forma de subvencions directes a la seva promotora, cessions de terrenys, beneficis fiscals en impostos locals de diversos municipis i subsidis als préstecs convinguts (crèdits de LA Caixa a la seva promotora). A això s’hi afegeixen les rendes cobrades als seus llogaters. Com a resultat, existeixen indicis que La Caixa ha cobert en una proporció molt elevada els seus costos i ha amortitzat les inversions efectuades en el marc dels plans d’habitatge en els deu primers anys de comercialització en  forma de lloguer dels habitatges i deu anys és el temps de protecció de la gran majoria d’habitatges. En aquest sentit, els lloguers actuals són ja més que suficients i incorporen conceptes addicionals que garanteixen una alta rendibilitat a l’entitat.

Aquest informe afirma que, tot i que la no renovació del lloguer un cop acabada la protecció HPO és legal,  no existeix cap justificació econòmica basada en els costos o les dificultats per cobrir un esforç inversor rere les pràctiques que La Caixa presenta en la gestió dels habitatges vinculats a l’Obra Social La Caixa i que han estat denunciats en la campanya veïnal i sindical Destapem l’Obra Social. La Caixa ens vol fer fora de casa nostra

Els abundants recursos públics que s’hi ha destinat, no sols no han garantit la consolidació d’un parc d’HPO amb condicions d’estabilitat i accessibilitat perdurables més enllà d’uns pocs anys. Sinó que han estat una font de benefici i d’ampliació substancial de la cartera immobiliària de LA Caixa i les companyies del seu grup empresarial.

Els recursos públics municipals, autonòmics i estatals per al foment d’HPO en lloguer han estat, en el fons, una quantiosa injecció al patrimoni immobiliari d’un banc que pretén deslligar-se, en la gestió dels pisos, de les consideracions d’accessibilitat i protecció social que van justificar els ajuts.

Informació recollida de la web del Sindicat de Llogateres.

Utilitzem cookies
MAXIMILIANO MARTOS MARTOS, d’ara endavant ASOCIACIÓN CULTURAL LAS AFUERAS, al seu web https://www.lasafueras.info/, utilitza cookies i altres tecnologies similars que emmagatzemen i recuperen informació quan hi navegues. Aquestes tecnologies poden tenir finalitats diverses, com reconèixer un usuari i obtenir-ne informació dels seus hàbits de navegació. Els usos concrets que en fem d’aquestes tecnologies es descriuen a la informació de la Política de Cookies.
En aquest web, disposem de cookies pròpies i de tercers per a l’accés i registre al formulari dels usuaris. Podrà consultar la informació sobre les cookies amb el Botó de MÉS INFORMACIÓ, a la Política de Cookies. En atenció a la Guia sobre l’ús de les cookies de l’AEPD, aprovada el mes de juliol de 2023, i amb els criteris del Comitè Europeu de Protecció de Dades (CEPD); a l’RGPD-UE-2016/679, a l’LOPDGDD-3/2018, i l’LSSI-CE-34/2002, darrera actualització, 09/05/2023, sol·licitarem el seu consentiment per a l’ús de cookies al nostre web.