Clica aquí si vols llegir l'Informe
Informe de conclusions de la comissió d’estudi no permanent per a la regulació del lloguer a la ciutat de Barcelona
L’informe presentat per la relatora de l’ONU pel dret a l’habitatge ens diu que, si una persona té una activitat econòmica relacionada amb un bé de primera necessitat, segurament hi haurà regulacions superiors que haurà de suportar. »
Diagnosi
Barcelona i el conjunt de l’àrea metropolitana es troben en una situació crítica pel que fa a la dificultat d’accés i manteniment de l’habitatge, en gran mesura a causa de la tensió important a la qual està sotmès el mercat de l’habitatge i, en especial, el mercat de lloguer. En aquest context cal destacar: » En el conjunt de la ciutat, el parc d’habitatges buits és molt baix i se situa en 10.052 habitatges, l’1,22% del parc, un percentatge molt reduït que mostra la important pressió que hi ha sobre l’habitatge
L’estructura de la propietat a la ciutat està atomitzada i hi ha un predomini important de la propietat particular. No obstant això, ha tingut lloc un procés de concentració i actualment les persones jurídiques, que només representen el 2,6% dels contribuents, són titulars del 10,7% dels habitatges.
Aquesta concentració està, doncs, en molt poques mans, de manera que el 0,2% dels contribuents disposen del 9,8% dels habitatges (75.767 habitatges, xifra que representa una mitjana de 69,7 habitatges per tenidor).
» S’ha produït un creixement fort del lloguer, tot i que el parc continua sent majoritàriament de propietat. A la ciutat de Barcelona, entre el 2011 i el 2017 el lloguer ha passat de representar el 30,1% dels habitatges a situar‐se en el 35%. En el cas de les persones joves, el 86,1% viuen de lloguer. »
Aquest augment del parc de lloguer ha estat paral·lel al creixement del preu dels habitatges que, a la ciutat de Barcelona, es troba en creixement des del 2014 i, en tancar-se el 2019, se situava en 978,81 euros de mitjana. » Aquests preus elevats fan que hi hagi una discrepància important entre els preus de l’oferta i la capacitat de la demanda, de manera que entre l’any 2000 i el 2018 s’ha produït un distanciament entre la renda familiar disponible bruta (RFDB) i els preus de compra i lloguer. »
A la ciutat de Barcelona, l’RFDB (Renda Familiar Disponible Bruta) ha augmentat un 63,4%, mentre que els preus de lloguer han augmentat un 127,7% (dues vegades més) i els de compravenda de segona mà un 144,7% (2,3 vegades més). » Al conjunt de Catalunya, l’RFDB ha augmentat un 38,2%, mentre que els lloguers ho han fet un 91,8% (2,4 vegades més) i els preus de compra de segona mà un 93,9% (2,5 vegades més). »
Aquesta realitat fa que les llars que viuen de lloguer a la ciutat destinin una mitjana del 43,5% dels seus ingressos al pagament de l’habitatge. D’acord amb les recomanacions europees, les llars haurien de destinar un 30% dels seus ingressos a pagar l’habitatge (inclòs el pagament de l’habitatge i els subministraments).
» Barcelona té un parc escassíssim d’habitatge de lloguer de titularitat pública o social: així, només el 5,2% del parc de lloguer pertany a administracions públiques i l’1,6% a entitats religioses i del tercer sector.
El Sr. Guillem Domingo Utset, tècnic d’Habitatge i Ciutat de l’Observatori DESC, argumenta que " L’augment de les llars de lloguer significa que hi ha més famílies exposades a l’augment de preus (el 42% entre el 2013 i el 2018).
Es detecta un desajust entre una oferta inassequible i les capacitats de la demanda, i es genera desigualtat i segregació (gentrificació).
» Les famílies barcelonines han de fer un sobreesforç dedicant, de mitjana, el 40% dels seus ingressos a pagar l’habitatge. Segons l’Observatori de l’Emancipació del Consell de la Joventut d’Espanya, les persones joves han de dedicar el 120% del seu salari a accedir a l’habitatge de lloguer. »
El 2019, a Barcelona hi va haver 2.125 desnonaments (1.700 de lloguer).
Històricament, les polítiques públiques (municipals, catalanes i estatals) han estat mal enfocades i no han fomentat prou el lloguer. El sistema d’habitatge a l’Estat i a Catalunya ha tingut resultats negatius pel que fa als drets fonamentals de les persones. » L’article 33 de la Constitució diu que la funció social forma part essencial del dret a la propietat privada.
L’informe presentat per la relatora de l’ONU pel dret a l’habitatge ens diu que, si una persona té una activitat econòmica relacionada amb un bé de primera necessitat, segurament hi haurà regulacions superiors que haurà de suportar. »
Per finalitzar el seu anàlisi, el Sr. Guillem Domingo Utset demana una cooperació de totes les administracions.
Les experiències internacionals en la regulació dels preus dels lloguers
Actualment hi ha països europeus que en les seves legislacions han reconegut sistemes per limitar el preu del lloguer: Àustria, Alemanya, Suïssa, França, Bèlgica, República Txeca, Dinamarca, Itàlia, Holanda, Portugal i Suècia.
La majoria dels països europeus que pretenen estabilitzar les rendes disposen tant d’un sistema lliure com d’un sistema regulat de renda (Àustria, Bèlgica, República Txeca, Dinamarca, Alemanya, Itàlia, Portugal). A més, aquests sistemes es poden referir tant a les rendes inicials com a la seva actualització.
Per generar una regulació equilibrada dels preus de lloguer, es poden tenir en compte aprenentatges de la seva aplicació a d’altres països:
Els sistemes de regulació existents treballen a partir de tres elements bàsics:
- L’assequibilitat, a partir de la regulació tant del preu inicial com de les actualitzacions.
- Els incentius, adreçats a la propietat per augmentar l’oferta d’habitatge de lloguer i fomentar la rehabilitació dels habitatges.
- La previsibilitat i la transparència per ambdues parts, a fi d’impulsar la posada en oferta per part de la propietat i l’accés a aquest règim de tinença, més assequible i flexible, per part de les persones que cerquen habitatge. »
A Alemanya es creen unes taules amb índexs correctors que s’apliquen als índexs de referència dels preus de lloguer segons les prestacions i les reformes de l’habitatge. Aquests valors han de ser negociats entre les associacions de propietaris, les associacions d’arrendataris i l’Administració, per atorgar legitimitat democràtica al procés. » L’índex de referència de preus de lloguer a partir del qual s’haurien d'aplicar aquests índexs correctors hauria de ser l’índex mitjà, no el superior, ja que, si s’utilitza aquest darrer, el sistema no contindrà les rendes, que és la finalitat que pretén la mesura.
S’haurien d’establir limitacions respecte als contractes de lloguer existents en el moment d’entrada en vigor de la normativa i respecte als que superin el límit fixat per l’índex, ja que, si no, és difícil contenir els preus, com ha passat a Alemanya.
En països amb un parc de lloguer ampli i que disposen de sistemes de regulació de rendes, s’estableixen mecanismes de compensació que busquen l’equilibri entre assequibilitat i rendibilitat. » L’actualització de la renda es deixa a la lliure voluntat de les parts, que pot escollir entre aplicar l’IPC o deixar a l’arrendador augmentar lliurement la renda, sempre que, com a màxim, ho faci anualment i no augmenti més del límit establert pel sistema de renda referenciat. »
A Alemanya s’estableix un límit general de no augmentar la renda anual en tres anys més del 20%. »
A França, també hi ha supòsits en què es permet a l’arrendador augmentar la renda quan està molt devaluada en relació amb els preus comparables de la zona. »
Països com Suïssa posen límits a aquests increments de renda per evitar que siguin abusius, per exemple, quan són molt alts en relació amb l’últim any o quan els beneficis dels arrendadors són excessius.
Es permet a l’arrendador repercutir les despeses reals de l’habitatge a l’arrendatari, sempre que en el contracte de lloguer s’hagi acordat que l’arrendatari es farà càrrec d’aquestes despeses
Sra. Cea Weaver, coordinadora de la campanya Housing Justice for All de Nova York »
A Nova York, el 52% dels contribuents no poden pagar més del 30% dels seus ingressos, i el 30% dels llogaters paguen un 50% dels seus ingressos, la qual cosa implica un gran risc d’exclusió.
En els últims anys ha augmentat el percentatge de grans propietaris, cosa que comporta que més gent pugui acabar llogant pisos, però a un preu molt alt.
Hi ha dificultats per accedir a l’habitatge, especialment la població més jove (20-30 anys). » Les persones grans generalment venen casa seva a una empresa i no a un particular. » Hi ha una gran discriminació racial en el mercat: les persones negres lloguen més que no pas les blanques, que acostumen a comprar. » El moviment de llogaters per poder controlar els lloguers a l’estat de Nova York (2019) va treballar de la manera següent:
» La llei que estableix que els llogaters tenen el dret de renovar els seus contractes de lloguer. » Hi ha una compensació econòmica si els habitatges que no s’utilitzen es posen en el mercat de lloguer amb uns preus més limitats. En el cas que s’hagi de fer alguna reforma, hi ha ajuts per poder oferir millors habitatges (per a propietaris i llogaters). » Si un propietari intenta fer fora un llogater, aquest té dret a un advocat que el defensi. » S’entén la cerca d’habitatge com a dret humà. » L’objectiu és tenir un impacte sobre l’estabilitat dels lloguers i de la comunitat, ja que cada vegada hi haurà més gent que pugui llogar i no pas comprar. » Als Estats Units hi ha un creixement a escala nacional de diverses mesures que afecten positivament el mercat immobiliari del lloguer. » Alguns dels arguments que es fan servir en relació amb el control dels lloguers han estat extrets del sistema.
Sr. Eoin Ó Broin, portaveu polític del Sinn Féin en matèria d’habitatge »
En el cas d’Irlanda:
Els dos problemes importants en el sector del lloguer privat des del 2014 són l’increment dels lloguers i l’increment dels desnonaments. »
Alguns llogaters no podien assumir els increments i molts propietaris van començar a vendre’s les propietats, la qual cosa va deixar moltes famílies sense llar.
Explica que la covid-19 ha generat un gran impacte i assenyala que des del 7 de març s’ha aplicat una nova llei que prohibeix els increments dels lloguers.
Una gran quantitat de llogaters ha perdut la feina com a conseqüència de la covid-19 i preocupa que aquesta càrrega afecti la societat d’una manera més intensa.
En el sector del lloguer hi ha problemes estructurals; cal atendre les necessitats tant dels llogaters com dels propietaris.
Hi ha una llei que demana que es prohibeixin els augments dels lloguers durant tres anys; els llogaters també podran rebre una bonificació i tindran accés a crèdit.
Hi ha una sèrie de lleis constitucionals que busquen reduir-ne els increments. També es volen canviar les lleis del lloguer per fer que sigui indefinit i només es pugui fer fora el llogater en casos de danys a la propietat o participació en activitats criminals.
Un dels problemes principals és la gran quantitat de propietaris semiprofessionals que compren per llogar. Apunta que això està provocant que es perdin grans quantitats de propietats.
Es van introduir uns impostos per desincentivar els fons d’inversió —tots els inversors hauran de pagar el mateix nivell d’impostos— i ara els fons han marxat a Espanya, Portugal o Grècia.
Sr. Jaime Palomera, representant del Sindicat de Llogateres i Llogaters.
Als anys noranta va començar, a escala global, una agenda política neoliberal que implicava privatitzar l’habitatge públic i eliminar les regulacions en l’habitatge privat: l’habitatge es va convertir en un actiu financer de primer ordre.
S’ha demostrat un fracàs històric d’aquestes polítiques de desregulació, i de tots els booms immobiliaris basats en l’augment de l’oferta i en la construcció.
La crítica habitual sobre la regulació de preus és que fa baixar l’oferta, cosa que no és certa, ja que aquesta oferta està constreta per polítiques, però també per factors socials i culturals.
Totes les polítiques d’habitatge s’han orientat històricament a prioritzar la compra.
A San Francisco, l’any 1950, es va fer el control de preus i això no va frenar l’augment de l’oferta; Dinamarca té un gran mercat de lloguer estable que regula preus des del 1979, i a Àustria hi ha regulacions del preu de l’habitatge i del preu del sòl.
La regulació de Berlín (2015) és massa recent per poder-ne fer una avaluació adient i, a més, està plena de forats. Per això, aquest 2020, s’han congelat els preus i al final de l’any hi ha prevista una baixada de preus.
En els països i les ciutats on es van eliminar les regulacions de preus als anys noranta, els preus es van disparar immediatament.
Les regulacions del lloguer sempre van acompanyades de l’extensió dels drets col·lectius. » La regulació dels lloguers no resol el problema de l’habitatge, però tampoc no és l’apocalipsi i, allà on es fan regulacions, la vida de la gent que viu de lloguer millora de manera immediata, perquè es veu mínimament protegida.
A França i a Alemanya, hi ha una pròrroga forçosa dels lloguers.
Per augmentar l’oferta, cal començar per mobilitzar l’habitatge buit i començar per recuperar els milers d’habitatges desviats al turisme per convertir-los en lloguers estables.
Dinamarca, Àustria, França i Alemanya són referents: tenen una mirada holística de tot el sistema d’habitatge. » S’ha de posar sobre la taula el dret a renovar el lloguer. »
A Barcelona, com a mínim el 35% dels tenidors són persones jurídiques, empreses, i dels particulars molts són multipropietaris o grans tenidors. Les persones que tenen un local o habitatge tenen uns ingressos mitjans d’aproximadament el doble del que ingressen les llars llogateres. Cal una llei que faci del lloguer una opció de vida segura i estable.
Resum de "l'informe de la comissió d'estudi no permanent per a la regulació del lloguer a la ciutat de Barcelona" realitzat per la redacció de Las afueras.
PLA TERRITORIAL SECTORIAL D’HABITATGE DE CATALUNYA
versió 11 d’octubre de 2021
DOCUMENT PER NOVA APROVACIÓ INICIAL
MEMÒRIA
MEMÒRIA ECONÒMICA. NORMES DEL PLA ESTUDI AMBIENTAL ESTRATÈGIC. INFORME DE PARTICIPACIÓ PRÈVIA.
D’acord amb la delimitació de les àrees de demanda forta i acreditada que fa el Pla, per a l’assoliment del mandat de solidaritat urbana, s’estima que caldrà obtenir en els propers 20 anys uns 300 mil habitatges destinats a polítiques socials.
El Govern de la Generalitat ha elaborat "El Pla Territorial Sectorial d’Habitatge" amb l'objectiu complementari, entre altres, d'incrementar el parc de lloguer social fins a assolir que representi el 7% del total del parc d’habitatges principals. Aquest Pla es formula amb un horitzó temporal de 20 anys comptadors a partir del moment de la seva entrada en vigor previst per l’1 de juliol de 2022.
Actualment s’estima que a Catalunya només hi ha aproximadament uns 54 mil habitatges de lloguer social, el que representa menys del 2% del total dels habitatges principals, un percentatge molt per sota de la major part de països europeus. El Pla territorial sectorial d’habitatge planteja ampliar l’oferta de lloguer social fins que arribi a representar el 7% del total dels habitatges principals.
Augment del percentatge de lloguer social fins al 7% del total d’habitatges principals l’any 2042
La projecció de llars per l’any 2042 indica que existiran 3.656.870 llars.
L’establiment de l’objectiu del 7% de lloguer social implica que:
Lloguer social (7%) = aproximadament 255.981 habitatges
Habitatges lloguer social existent = 54.066 habitatges
Dèficit per assoliment objectiu lloguer social = 202 mil habitatges
Si bé la quantificació d’aquest objectiu pot semblar insuficient en comparació amb altres països europeus molt més desenvolupats en aquest aspecte (per exemple Holanda, Àustria o Dinamarca), la determinació d’aquest llindar respon a dos motius:
(i) en cap dels països mediterranis del sud d’Europa (amb els quals compartim molts aspectes del nostre sistema residencial), el parc de lloguer social arriba a la xifra del 7%;
(ii) i en segon lloc, el lloguer social és un instrument de política d’habitatge que té un elevat cost d’inversió inicial, i que necessita de l’existència d’un sistema d’entitats gestores que, pel general, són de naturalesa privada però fortament regulades i controlades pel sector públic, per la qual cosa, el més aconsellable és plantejar un creixement progressiu.
Aquest 7% d’habitatge social estarà format:
- Pels habitatges dotacionals. Aquesta qualificació correspon al sòl que es destina a la realització d'actuacions públiques d'habitatge dirigides a satisfer els requeriments temporals de col·lectius de persones amb necessitats d'assistència o emancipació justificades en polítiques socials, d'acord amb el que preveu l'article 34.3 del Text Refós de la Llei d'Urbanisme, compatibles amb usos d'equipaments públics. Generalment, es refereix a un sòl que prové del sistema d’equipaments que es dedica a ús d’habitatge per a persones amb dificultats d’accés al mercat lliure d’habitatge (especialment gent jove i gent gran, les dones víctimes de la violència de gènere, els immigrants, les persones separades o divorciades que hagin perdut el dret a l’ús de l’habitatge compartit, les persones pendents de reallotjament per operacions públiques de substitució d’habitatges o per actuacions d’execució del planejament urbanístic o els sense llar. ), però on l’administració manté la propietat del solar i és promotora i propietària de l’edificació, de manera que el règim d’allotjament sol ser de lloguer.
-
Pels protegits de lloguer (de promoció pública o privada). Els habitatges protegits o HPO (habitatges de protecció oficial) compten amb finançament públic. El seu preu, per tant, és més assequible que el dels habitatges lliures, ja siguin d'obra nova o de segona mà. Els HPO compleixen unes característiques específiques, com ara les dimensions, que oscil·len entre els 70 i els 90 m
2, i el preu màxim de venda o de renda, calculat i imposat per l'Administració a través de la «qualificació provisional», que s'atorga abans del projecte, i la «qualificació definitiva», duta a terme després de la seva finalització.
- Pels d’inclusió.
-
Pels de la xarxa de mediació, i, en general, per aquells altres que siguin de lloguer a un preu assequible fruit de processos impulsats directament o indirectament des del sector públic.
Clica aquí si vols llegir el Pla territorial sectorial d'habitatge de la Generalitat de Catalunya.
