La setmana passada es va aprovar la Llei de Regulació de Preus de Lloguer al Parlament de Catalunya, impulsada pel Sindicat de Llogateres amb el Govern i una majoria parlamentària, i amb el suport de més de 4.000 entitats socials, econòmiques i culturals. Quines són les claus que fan de la llei de regulació de preus una eina sòlida i consistent per a afavorir l’accés a l’habitatge? Per què la regulació aprovada a Catalunya facilitarà l’accés a l’habitatge? Què és el que s’ha après d’altres regulacions internacionals ja implementades? En aquest article analitzem els elements més importants que fan de la llei de regulació de lloguers aprovada a Catalunya una de les més avançades i potents en matèria de control de preus a nivell internacional.

1.- La regulació de preus aprovada a Catalunya afecta tota l’Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB), és a dir: tota la zona més afectada per l’augment sostingut dels preus de lloguer en els darrers 5 anys. Això és molt important, perquè un error habitual en moltes regulacions de preus és regular exclusivament la ciutat en termes administratius, sense tenir en compte que el mercat residencial abasta altres municipalitats pròximes. Això genera discontinuïtats on hi ha un continu creixement urbà, provocant externalitats negatives des de la zona regulada cap a la zona no regulada.

2.- Moltes regulacions de primera generació, de caire massa general, generaven importants distorsions al mercat. No obstant això, a la regulació catalana cada pis té com a referència el preu del contracte anterior o l’índex de la Generalitat, el qual té en compte la grandària i la ubicació de la propietat, entre altres criteris. Per això, la regulació no genera distorsions, en el sentit que els “millors” pisos continuaran sent més cars i els pitjors continuaran sent els més barats.

3.- Un altre problema de regulacions de preus anteriors derivava de la seva incapacitat d’incentivar la nova construcció de lloguer, perquè integrava l’obra nova immediatament en el règim de control. Igualment, sembla que a llarg termini tampoc és desitjable que els pisos nous estiguin permanentment desregulats, perquè genera desconfiança que siguin regulats en algun moment i pot impulsar de manera no desitjada la demolició d’edificis. La regulació aprovada és més clara en aquest sentit: permet preus superiors per als pisos d’obra nova o rehabilitats durant cinc anys.

4.- Mentre algunes regulacions comportaven la deterioració de la qualitat del parc d’habitatge de lloguer, aquesta regulació incentiva la rehabilitació de l’habitatge i la inversió en millores per a augmentar el lloguer. Dit d’una altra manera, tot arrendador que inverteixi en millores estructurals de l’habitatge podrà recuperar els costos pujant la renda del lloguer. Encara que no és l’objectiu de la regulació de preus millorar explícitament la qualitat de l’oferta -això hauria de ser encarat amb altres polítiques públiques-, no es pot argumentar que la nova regulació generi desincentius en la millora de la propietat.

5.- Un altre element de preocupació en les experiències de regulació de preus radica en la seva facilitat per a ser evadides o assumir els costos d’incompliment. Aquesta regulació planteja un sistema clar de sancions amb multes de fins a 90.000 euros i devolució a l’arrendatari de les quantitats cobrades per sobre de la llei, amb l’objectiu de desincentivar l’incompliment.

6.- Un factor important és que al mercat de lloguer les relacions que es donen entre propietaris i llogaters no són equitatives, atès que el llogater parteix de la necessitat d’un habitatge i l’arrendador de l’interès de treure’n beneficis. Per això, el reconeixement legal de les organitzacions de llogateres com a part a l’hora de resoldre un conflicte ajudarà a reduir els abusos al sector i a complir la regulació.

7.- No fa falta recordar que la regulació dels preus de lloguer no soluciona per si sola els problemes d’accés a l’habitatge. Però és una mesura imprescindible que ha d’anar acompanyada d’altres mesures. Els Sindicats de Llogateres de l’Estat hem impulsat altres polítiques d’habitatge: mobilització de l’habitatge buit (Espanya té un 30% del total de l’habitatge buit a la UE) o  l’augment de la construcció d’habitatge públic assequible (Espanya no arriba a un 2% d’habitatge públic, en comparació a un 30% a Holanda o altres països europeus).

8.- Finalment, hi ha un altre element innovador que moltes regulacions de preus internacionals no han tingut en compte. Es tracta de la revisió, renovació i actualització anual de la mateixa llei: en el suposat cas que la regulació de preus tingués efectes no desitjats, té l’oportunitat de ser avaluada, revisada i modificada amb els elements pertinents que afavoreixin a la seva millor implementació i, per tant, a garantir el dret a l’habitatge i prohibir l’especulació immobiliària.

*** Res del que hem aconseguit seria possible sense les 2.000 famílies afiliades al Sindicat, però necessitem continuar creixent per a impulsar el canvi. És igual si tens la teva casa en propietat o vius de lloguer: si estàs a favor del dret a l’habitatge, suma-t’hi. ***